Grondbeleid | Begroting 2018

Selecteer een alinea

Paragraaf Grondbeleid
Alinea Grondbeleid
Zicht op gegronde keuzes
Het beleidsmatige kader voor het Grondbeleid is verwoord in de nota Zicht op Gegronde Keuzes. In 2013 heeft er een herijking van het grondbeleid uit 2005 (Nota Grond(ig) bezien!) plaatsgevonden. De belangrijkste aanpassing is daarbij dat er nu meer uit wordt gegaan van een situationeel grondbeleid terwijl tien jaar geleden het kompas op een actief grondbeleid gericht stond. De keuzes die, zeker in de komende jaren, gemaakt worden zullen meer afhankelijk gesteld worden van wat in concrete situaties het meest wenselijk is om ruimtelijke ontwikkelingen van de grond te krijgen. Per locatie zal dus maatwerk worden verricht;
Voor het overige blijft het grondbeleid uit 2005 actueel, te meer omdat toen al goed is geanticipeerd op veranderingen in de wetgeving die kort na het vaststellen van de vorige nota hebben plaatsgevonden;
Het genoemde maatwerk komt tot uitdrukking bij de vaststelling van bestemmingsplannen of bestemmingsplanwijzigingen – waarbij de raad via de achterliggende (deels vertrouwelijke) exploitaties deelgenoot wordt gemaakt van mogelijke financiële implicaties. De raad heeft daarnaast in een amendement besloten dat een voornemen tot het openen van een nieuwe grondexploitatie vooraf wordt afgestemd met de raad.
Paragraaf Grondbeleid
Alinea Inbedding en dienstbaarheid aan de programma's
De volgende doelen voor het grondbeleid worden onderscheiden:
het tijdig kunnen realiseren van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen;
het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik;
het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid;
het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, de zeggenschap voor de burger en de marktwerking op de grondmarkt;
het realiseren van nieuwe ontwikkelingen tegen aanvaardbare maatschappelijke offers en kosten.
Deze doelen staan niet op zich. Het uitgangspunt hierbij is het bereiken van publieke doelstellingen, zoals verwoord in bijvoorbeeld de visie Structuurvisie Arnhem 2020 / doorkijk 2040.
Binnen het grondbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen een tweetal soorten projecten:
grondexploitaties (vastgestelde en in voorbereiding), waarbij risico's worden gelopen bij zowel kosten als opbrengsten;
investeringsprojecten, grote projecten die mogelijk worden gemaakt door financiële injecties van de gemeente zelf of van externe partijen (denk onder andere aan Rijk of provincie), waarbij de (afgedekte) risico's vooral liggen in de kosten.
Een belangrijke plaats in het grondbeleid zijn de zogenaamde strategische projecten. Dit zijn grootschalige projecten en clusteringen van kleinere projecten op het gebied van bedrijvigheid en wonen met het doel om Arnhem aantrekkelijker te maken. Deze strategische projecten kunnen zowel grondexploitaties als investeringsprojecten zijn. De huidige strategische projecten zijn:
Arnhem-Centraal, Nieuwe Kade Kwartier (voormalig Oostelijk Centrum Gebied), en Zuidelijke binnenstad ten behoeve van de ontwikkeling van de binnenstad van Arnhem;
Centrum-Zuid, Malburgen en Schuytgraaf in Arnhem-Zuid;
Presikhaaf in Arnhem-Oost.
Naast deze strategische projecten wordt gewerkt aan een groot aantal meer kleinschalige projecten (plm. 40 in totaal), ook ten behoeve van wonen en werken in Arnhem.
Het grondbeleid wordt afgestemd op het gemeentelijk beleid vanuit de programma’s met veranderopgaven en vanuit de reguliere programma’s.
Ontwikkelingen op de grondmarkt / de grondexploitatie
De vraag vanuit de markt is groot in zowel het koop- als het huursegment. Dit komt tot uiting in een groot aantal projecten met woningbouw in het programma, waaronder Schuytgraaf en Zuidelijke Binnenstad. Naast nieuwbouw zijn er ook veel transformatieprojecten van marktpartijen in het centrum;
Arnhem is in beweging. De nieuwe bioscoop en het station zijn opgeleverd en dat is in Nederland en daarbuiten niet onopgemerkt gebleven. In Schuytgraaf is het winkelcentrum opgeleverd. En in de Zuidelijke binnenstad zie je ook op steeds meer plekken dat er grote veranderingen gaan gebeuren. Zowel qua gebiedsontwikkeling, verkoop PO-kavels en bestaand vastgoed, als inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast vinden er op veel plekken in de stad particuliere initiatieven plaats, waarbij onder andere kantoren worden omgezet naar woningen. In Presikhaaf is bijvoorbeeld gestart om de Rijkswaterstaat toren om te bouwen naar woningen voor studenten deze zal nog in 2017 worden opgeleverd. We zien wel dat de transformatieprojecten zich vooral richten op de grote vraag die er op dit moment is naar kleinere (starters)appartementen. Op de (middel)lange termijn dient nadrukkelijk aandacht te zijn voor zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve vraag en aanbod;
Uit recente bevolkingsprognoses volgt voor de periode 2015 - 2040 voor de gemeente Arnhem een verwachte bevolkingsgroei van 12% . Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) verwacht daarmee een sterke bevolkingsgroei in de gemeente Arnhem. Die verwachting geldt eveneens voor de huishoudensontwikkeling met een groei van meer dan 10%. Hiermee komt voor de toekomst een omvangrijke woningbehoefte voor Arnhem naar voren;
Een recente studie van het PBL naar de transformatiepotentie in bestaande steden concludeert voor de regio Arnhem/Nijmegen dat er onvoldoende ruimte is in leegstaande panden en on(der)benutte terreinen om in bestaand bebouwd gebied aan de volledige woningbehoefte te kunnen voldoen . Het wordt moeilijk om het benodigde aantal woningen in bestaand bebouwd gebied te realiseren. Meegegeven wordt dat de (regionale) overheid afwegingen dient te maken tussen enerzijds duurzame verstedelijking via stringente toelatingsplanologie en een strakke toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Anderzijds het voorzien in een voldoende en tijdige woningbouwproductie om het woningtekort terug te dringen via het (eventueel) toestaan van uitleglocaties. De opgave zal dan ook zijn voor de komende jaren om de verwachte groei in goede banen te leiden en actief op zoek te gaan naar mogelijke locaties (zowel private als publieke gronden) waar dit eventueel kan plaatsvinden;
Daarom zal in de komende periode actief worden onderzocht op welke manier het grondbedrijf hier een rol in kan spelen. Rond 2026 zijn de gemeentelijke grondexploitaties afgerond. De gemeente wil niet geheel afhankelijk zijn van de markt/ontwikkelaars. Daarom zal er nu actief moeten worden gekeken welke locaties voor ontwikkeling in aanmerking komen. Daartoe zal in de komende periode een onderzoek worden gestart naar potentiële (woning)bouwlocaties.
Strategisch aankopen in het kader van een actief grondbeleid
Het strategisch bezit betreft voor een bedrag van circa € 6,65 miljoen bebouwde gronden. Deze panden (incl. ondergrond) zijn gewaardeerd tegen een bedrag van maximaal 80% van de oorspronkelijke aanschafprijs of, indien dit lager is, de getaxeerde marktprijs. De panden zijn destijds aangekocht met het oog op toekomstige ontwikkelingen;
Voor panden die in het kader van Rijnboog zijn aangekocht, wordt/is een aantal panden verkocht die niet meer tot het project behoren. Echter de panden in Coehoorn-Noord bijvoorbeeld, blijven nog wel strategisch bezit (nu in gebruik bij Coehoorn Centraal). In 2017 zal meer duidelijk worden wat met deze panden zal gebeuren. Overigens staat dit los van de verkopen die door het Vastgoedbedrijf worden uitgevoerd;
Naast de gebouwen heeft de gemeente ook nog voor circa € 12,2 miljoen aan onbebouwde terreinen als strategisch bezit. Deze gronden hebben een boekwaarde van gemiddeld € 19 per m².
Ontwikkelingen in financiële positie van het grondbeleid/de grondexploitatie
Het Grondbedrijf heeft over 2016 een bescheiden positief resultaat behaald van € 1,3 miljoen. Belangrijkste bijdrage komt van het onderdeel erfpachten. Bij de overige onderdelen binnen het Grondbedrijf zijn er weinig grote afwijkingen. Dit betekent dat het Grondbedrijf definitief in rustiger vaarwater is gekomen (zie ook de grafieken over Ontwikkeling boekwaarde en Nog te realiseren kosten en opbrengsten). De risico's binnen het Grondbedrijf zijn daarnaast nog verder verkleind in 2016. Een groot deel van de Kleefse Waard is namelijk verkocht. Dit is onder andere terug te zien in een verdere daling van het benodigde weerstandsvermogen. Verder is de winstpotentie van de grondexploitatie projecten verbeterd in 2016;
In de afgelopen jaren is er veel gestuurd op de cash flow. Dit vertaalt zich in een teruglopende boekwaarde voor het Grondbedrijf in 2016 (van € 87,3 miljoen naar € 73.1 miljoen);
In onderstaande grafiek zijn de kosten en opbrengsten (een optelling van grondopbrengsten en overige opbrengsten / subsidies) weergegeven. Per saldo wordt er in totaal nog voor ca. € 114 miljoen geïnvesteerd in de lopende grondexploitaties en komt er nog voor ca. € 193 miljoen aan opbrengsten binnen. Ter vergelijking: vorig jaar bedroeg het totaal aan nog te realiseren investeringen ca. € 140 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten ca. € 232 miljoen. De wijzigingen zijn terug te voeren op gerealiseerde kosten en opbrengsten in 2016 en eventuele mutaties in projecten (programma, planning, afboekingen).

De vermogenspositie van het Grondbedrijf kan worden beoordeeld op de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit. De beschikbare weerstandscapaciteit wordt bepaald vanuit de reservepositie van het grondbedrijf en op basis van de verwachte resultaten;
De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald door een risicosimulatie uit te voeren op het totaal van de relevante kosten- en opbrengstencategorieën op de vastgestelde grondexploitaties. Er wordt gewerkt met aannames voor onzekerheden rond uitgaven, inkomsten en fasering in de tijd van te realiseren inkomsten. Op een zelfde wijze is het benodigde weerstandsvermogen voor de aankoop van panden binnen de ‘grondexploitaties in voorbereiding’ en het strategische bezit bepaald. Indien de herontwikkeling niet of gedeeltelijk doorgaat, moeten de panden (het gaat voornamelijk om panden) worden verkocht of herontwikkeld. Het risico bestaat dat de gemeentelijke investering niet geheel kan worden terugverdiend.

Uitgangssituatie

In 2016 is een positief resultaat behaald binnen het Grondbedrijf. Daarmee zijn ook de bestemmingsreserves weer opgebouwd. Eventuele financiële tegenvallers in de toekomst dienen eerst zelf door het Grondbedrijf opgevangen te worden, voordat een beroep kan worden gedaan op de Algemene reserve.

Winstpotentie van grondexploitaties in voorbereiding

Daarnaast is er ook nog een winstpotentie van ca. € 26 miljoen. Dit is een toename ten opzichte van vorig jaar, toen was de winstverwachting nog ca. € 23,3 miljoen. De winstpotentie binnen het Grondbedrijf wordt niet meegenomen in de weerstandscapaciteit. Aangezien deze middelen pas in de toekomst tot onze beschikking komen is vanuit het voorzichtigheidsprincipe aangehouden om die niet in te zetten als dekking voor de weerstandscapaciteit.

Reserve grondbedrijf

Ontwikkeling bestemmingsreserves grondbedrijf
	Saldo per 31-12-2015	Saldo per 31-12-2016
Bedragen x € 1.000
Bestemmingreserve grondexploitaties	0	0
Bestemmingreserve voorstudies	0	33
Bestemmingreserve strategische posities	0	739
Totaal bestemmingsreserves grondbedrijf	0	772

Voorzieningen

Voorzieningen worden niet gerekend tot de beschikbare weerstandscapaciteit. Voor grondexploitatieprojecten waarin tekorten worden verwacht, oftewel waarvoor geen dekking kan worden voorzien in de te verwachten opbrengsten binnen de projecten zelf, moeten de tekorten ten laste van het resultaat van de grondexploitatie worden gebracht. Dit gebeurt in de vorm van het treffen van een voorziening ter hoogte van het verwachte tekort. De voorziening voor grondexploitaties bedraagt op dit moment ongeveer € 62,4 miljoen.

De benodigde weerstandscapaciteit

Ruimtelijke projecten zoals grondexploitaties, grote infrastructurele werken en herontwikkeling van stadsdelen zijn altijd omgeven met risico’s. Risico’s van operationele aard, strategische risico’s maar zeker ook exogene risico’s, zoals grote schommelingen in de (economische) markt. Op deze laatste risico's kan de gemeente niet of nauwelijks sturen.

Jaarlijks worden de ramingen van de nog te realiseren inkomsten en uitgaven van deze projecten geactualiseerd om een solide basis voor de projectbegrotingen te verkrijgen. Maar projecten verlopen soms anders dan op voorhand wordt verondersteld.
Risico’s die optreden kunnen het financiële beeld ten opzichte van die basis aanmerkelijk wijzigen. Daarom heeft de gemeente een weerstandsvermogen nodig om die onzekerheden in financieel opzicht het hoofd te bieden.

Op de lopende projecten worden regelmatig analyses uitgevoerd om risico’s te identificeren die het bereiken van de projectdoelen in de weg kunnen staan. Daar hoort ook bij het formuleren en doorvoeren van maatregelen om de effecten van die risico’s voor het project te verkleinen.
Daarnaast worden risico’s en onzekerheden rond de begrote inkomsten en uitgaven, maar ook rond de projectplanningen binnen bandbreedtes op basis van simulatie gekwantificeerd in het benodigde weerstandsvermogen. Het resultaat hiervan wordt in onderstaande tabel weergegeven.

Gewenste weerstandscapaciteit grondbedrijf
	FJP 2016		FJP 2015
Zekerheidspercentage	90%	75%	90%	75%
Bedragen x € 1.000
Grondexploitaties	6.345		14.932	12.309
NIEGG / Strategisch bezit	1.425		1.485	1.268

Benodigd weerstandsvermogen grondbedrijf	7.770		16.417	13.577
Grote projecten niet zijnde grondexploitaties	2.107		2.799	1.930
Benodigd weerstandsvermogen	9.877		19.216	15.507

Vermogenspositie grondbedrijf

Wanneer de benodigde weerstandscapaciteit in het grondbedrijf wordt afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit, dan blijkt het grondbedrijf over onvoldoende middelen te beschikken om de risico’s op te vangen.
Ook al is in 2016 winst gemaakt, de Bestemmingsreserve Grondexploitatie is nog niet aangevuld. Daarmee wordt voor het volledige bedrag van € 9,9 miljoen beslag gelegd op de weerstandscapaciteit van de gemeente.

Paragraaf Grondbeleid
Alinea Eisen met betrekking tot de verantwoording en verslaglegging
Zoals al eerder aangegeven in diverse rapportages is de vennootschapsbelasting (VpB) per 1 januari 2016 ook ingevoerd voor gemeenten. Hierop is door het grondbedrijf vorig jaar al op geanticipeerd door marktconforme parameters te hanteren om geen extra winsten in de toekomst te creëren. Met inzet van externe fiscalisten zal worden bepaald of het grondbedrijf wel of niet belastingplichtig is voor de VpB.